青岛「优鲜卖」模式:为居民「卖旧换新」置换住房风险兜底

摘要

激活房地产市场活力:青岛探索打通「卖旧换新」风险兜底新模式

8 月初,青岛市民蒋先生准备卖掉旧房子,置换一套新房。以往这种置换交易,蒋先生需要完成老房出售,才有资金购买新房,如果老房卖不掉,新房也不敢轻易下定心仪的房源,这让他有些苦恼。

事实上,今天很多居民换房置业都需要「卖旧换新」。数据显示,在山东青岛,需要卖掉旧房再购置新房的客群占比近 3 成,而据贝壳研究院数据显示,8 月重点 50 城二手房业主平均卖房周期为 65 天,较去年同期延长 3 天,动辄数月的卖房周期让「换房改善」一事充满了不确定性。

9 月 26 日,青岛市房地产业协会发出《关于推广行业「好经验 好做法」案例的通知》,向全市开发企业、经纪公司推广一项打通二手房售卖、新房认购流程的新模式——「优鲜卖」。这是现在青岛房产交易市场正在进行的一种创新交易尝试,试图打破房子「不卖不敢买」的困境,为改善需求购房者兜底换房风险,激发市场活力。

据了解,在该模式中,购房者与开发企业、贝壳签订三方协议,与开发企业签订新房认购协议,并与贝壳平台合作经纪公司签署房源加速售卖协议。协议中会约定时间周期,该周期内,开发企业帮助购房者锁定意向房源,贝壳平台合作经纪公司帮客户通过线上流量倾斜、经纪人端线上线下聚焦推广加速旧房销售。若旧房成功售出,则客户可以办理接下来的新房购买流程;若旧房未售出,则开发商退还定金,客户无需承担违约风险。最终实现三方合力,共同帮助购房者成功置换,兜底换房风险、提升换房效率。

目前,该产品已经在青岛市十几家楼盘落地,陆续有用户选择该服务,在挂牌售卖二手房的同时就能认购心仪的新房。蒋先生也成了第一个通过「优鲜卖」而快速锁定心仪新房的购房人。他认为,这个模式最吸引自己的就是如果将来自己房子没卖掉,也不会产生违约损失,比较放心。

合作优鲜卖产品的青岛国泰华府项目营销负责人马存浩表示,现在很多新房买家都是置换型购房人,在市场下行期,购房人为了尽量减少不确定性,更倾向于卖出后再买新,这大大拉长了购买周期,但优鲜卖拉通了开发商、经纪公司和购房人,为「卖旧买新」创造了快速通道,让更多改善群体能放心购房。

青岛市房产经纪人张颖也表示:「目前市场上,不少刚需客户资金紧张,手头非常宽裕的客户仅占少数,置换的需求比重较大。但大多数客户不卖房子不敢买,房子卖不出去,就造成了『死循环』。『优鲜卖』模式很大程度上给了客户一个定心丸,让置换的客户可以放心出手,现在很多客户在咨询这种模式。」

当前,中国房地产市场正处于筑底修复期。7 月 28 日,中共中央政治局召开会议部署下半年经济工作,再次提出要稳定房地产市场,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求。据统计,三季度以来,全国 121 省市累计出台 148 次放松政策,主要涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、放松公积金贷款、税费减免、购房补贴、调降土拍门槛等内容。

有业内人士分析,前些日子各地均确实出台了一些政策去激活市场,如部分城市二手房可以带押过户,北京也出台了交易「连环单」业务,只要网上签约就视为已经卖出,可以买新房。这些本质上都是在当前的环境中,进一步降低交易成本的举措。这次贝壳提出的「优鲜卖」,直接指向缩短房产置换流程,打消卖一买一之间的顾虑,以此激活二手房市场的流动性。看来未来一段时间振兴房地产的着力点会落在二手房市场上,只有存量房市场流通顺畅,才会有更多的人选择用二手房去置换新房,新房市场才能打开,二者并不是替代关系,而是协同关系。

对此,知名地产分析师严跃进也表示,青岛「优鲜卖」模式,体现了非常好的「卖旧换新」导向,具有积极的示范效应。「首先,此次创新充分体现了企业或平台积极优化的创新意识,为房东换房开辟了一条新道路。既加速了二手房交易,也促进了新房去库存;其次,此类模式最大的亮点是,让房东获得了更大的选择权。如果房东后续二手房交易失败,其新房可买也可不买,没有违约风险或心理负担,增加了其积极性;最后,此类模式在激活改善型住房需求方面非常值得借鉴,各地在四季度房屋促销中,也要积极鼓励企业创新销售模式,更好地推进住房销售工作,同时提升交易的便捷性和安全性。」

 

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