《2021 武汉长租市场观察》：月租金浮动低于 0.4%，N+1模式有效平抑租金波动
近日，自如研究院发布《2021 年武汉长租市场观察》（下称《观察》）。《观察》数据显示，2021 年武汉长租市场成交量回暖，全年成交量相较去年整体上升 7%；长租机构的租金全年平稳，月均浮动在 0.4% 内；东湖高新区成武汉租房最热地区，成交量占全市约四成。
据《观察》数据测算，随着武汉绝对人口规模、人口流入数量和留汉毕业生群体不断增长，预计武汉市 5 年内将产生 34 万套租赁住房需求，市场潜力有待进一步释放。
「中国光谷」成交量占比达 40%，N+1 模式平抑租金浮动低于 0.4%
2021 年武汉长租市场呈稳健复苏态势。整体来看，1-12 月长租累计成交量同比上涨 7%，超去年同期水平。而在 3 月和 6 月的「白领季」和「毕业季」，武汉长租市场的成交量增幅显著，出现两个高峰。
分区域来看，被誉为「中国光谷」的东湖高新区，成交量占总量的比值高达 40%，远高于武汉市其他地区，位列首位。其主要原因是「中国光谷」在产业、科技等方面汇聚有大量人才和科研院所。据统计，该地区集聚了武汉大学等 42 所高等院校、56 个国家及省部级科研院所的 30 多万专业技术人员，产生了较大的长租需求。
其次，洪山区作为武汉重要的办公商务区，成交量占总量的比值达 15%；位于大汉口的江汉区、江岸区，以微弱差距位列第三、第四，占比均约 11%。
据了解，「N+1」模式的出租方是专业机构，通过标准化装修配置，对起居室进行改造再出租。改造后不仅提高了整套房屋的居住供给量，还使房屋具备采光好、空间大、租金性价比高的特点，同时配备租期生活服务，使「N+1」房间成为租客找房时的优选之一。
对于「N+1」的发展，武汉市政府在 2018 年发布《关于规范住房租赁服务企业代理经租社会闲散存量住房的试行意见》，明确支持存量住房采取「N+1」改造模式，对增加租赁住房供应、降低市场内单位租金标准起到积极作用。至 2020 年，武汉市政府进一步在「N+1」的居住面积、消防条件等方面作出要求，以更好的规范发展，保障租客需求和居住品质。
提高机构化长租房占比达 15%，补齐武汉租房市场 9 万套供需缺口
从武汉市整体人口情况来看，绝对人口规模和人口流入数量正在增长。据第七次全国人口普查数据显示，武汉市常住人口数量达 1232.65 万人，流入人口总量达 394.54 万人。
而近年来，随着武汉市大力推进「学子留汉」工程，留汉毕业生群体比例正不断提高。据武汉市人力资源和社会保障局数据及相关信息显示，2021 年武汉市的在校大学生约 130 万，其中留汉高校毕业生比例达 65.12%，较 2016 年的 42.18% 上升近 23 个百分点。
可以看出的是，人口流入和毕业生群体将带来租房需求的持续旺盛。《观察》数据也有所印证，一是在近两年的租客群体中，有超 50% 的租客签约租房 2 年以上，二是长租租客正趋于年轻化，平均年龄约 25 岁，高校毕业生已成为武汉长租市场的重要客源。
但需关注的是，当前武汉市的住房租赁市场仍有较大的供需缺口。《观察》以「武汉市第七次人口普查中平均每年 25 万的人口增幅、住建部统计『70% 新市民和青年人租房居住』的需求比值、全国户均人口 2.6 人」等数据保守估计，5 年内武汉市需要新增租赁住房约 34 万套（间）。此数据与武汉市《关于加快发展保障性租赁住房的意见》中提出的「十四五」期间计划建设筹集保障性租赁住房 25 万套（间）相比，可以看出武汉市 5 年内尚有 9 万套租赁住房缺口。
面对如此情况，除了要在保障性租赁住房建设上持续发力，12 月的中央经济工作会议亦指出要加快发展长租房市场。对于政策落地上，《观察》认为一是要提高机构化长租房占比达 15%，进而扩大市场化租赁供给量；二是居住供给从「增量开发」转向「以存量运营为主、增量循序推进」的发展模式，进而以长租房、保障房并行发展思路，来不断满足日益提高的租房需求，加速完善更全面的住房租赁体系。
