各大银行今年将迎来缩表 房企中能挺住的或只有这几家

摘要

2018 年,「强监管」概念持续在银行业蔓延。事实上,2015 年以来,由于监管环境和货币政策的变化,商业银行的资产负债结构相应变化,银行资产负债从「扩表」转向「稳表」、「缩表」。

2018 年,「强监管」概念持续在银行业蔓延。事实上,2015 年以来,由于监管环境和货币政策的变化,商业银行的资产负债结构相应变化,银行资产负债从「扩表」转向「稳表」、「缩表」。

从资本端来看,2018 年已经过 3 个月,可以看到地产、出口、基建等支撑今年经济的几个因素将逐步变弱。与此同时,在未来较长一段时期,我国都将处于新旧动能转换期,消费、新经济等新动能的上升难以完全承接旧动能的下降,社会融资规模的增速趋于下降,与 M2 增速在低位接轨,资产供给总规模趋于减少。当前商业银行资产端结构中主要的品种来源将放缓。

另一方面,已经陆续有 3 个监管文件对负债端杠杆做出限制:一是对商业银行同业存单备案额度的管控,将同业存单纳入同业负债考核管理的范围扩大到 5000 亿元以下的银行;二是《规范债券市场参与者债券交易业务的通知》对商业银行的正回购和逆回购做出上限规定,直接约束其负债规模;三是流动性匹配率针对同业负债的系数明显不利于其他项目,同业规模的上升将会恶化商业银行流动性指标。

可以预计,伴随着「强监管」到来,今年各大银行会实质性进入缩表阶段。这一举动的结果就是,企业融资难度提升,银行的非标资产规模下降、对标的质量要求提高。相应的,表内贷款和标准化债券成为银行最希望做的方向。在这个过程中,融资资源两极分化,流向特别优质的企业和「大而不能倒」的企业,部分企业的融资需求将被挤压。

具体到地产行业,各家银行对前十和前二十的开发商的信贷占比将加大,信贷集中度进一步提升,和行业集中度的趋势一致,各家银行力保前十前二十开发商的表内规模,而排在 100 强之后的房地产企业生存之路越来越艰难。

就现状而言,在融资方面,房企根据规模、业务的差异,大致能分成三个梯队:

第一梯队,是恒大、碧桂园、万科等强势房企,在银行业缩表的压力下,依然坚挺。

3 月 20 日,碧桂园发布 2017 年财报,显示碧桂园加权平均融资成本下降 44 个基点至 5.22%,期末加权平均融资成本连续五年下降,至历史最低水平;净经营性现金流持续为正且表现优异。而 2018 年开年以来,碧桂园已展开多项融资动作,前后共计募资超过 400 亿元,战果颇丰,如 1 月 10 日,碧桂园宣布发行 2.5 亿美元于 2023 年到期的 4.750% 优先票据及 6 亿美元于 2025 年到期的 5.125% 优先票据;1 月 17 日,碧桂园宣布配股融资 78.16 亿港元,另发行 156 亿港元可换股债券;2 月 2 日,「中联前海开源—碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划」获深交所审批通过,注册规模 100 亿元。

处于第一梯队的还有万科。万科在境内主要采取的是供应链 ABS 融资的方式,目前已累计发行 19 单,总规模 225.26 亿元;碧桂园累计发行 27 单,规模 224.12 亿元。万科、碧桂园等房企的巨大体量,提升了其在严酷市场环境下的抗击打能力。

第二梯队则以华夏幸福为代表的非典型房企,目前的融资成绩也相当不错。

华夏幸福仅 3 月就先后公告了 300 亿的各家银行和金融机构的授信和融资合作,在上交所发行公司债 10.9 亿,在银行间市场发行短融 15 亿。华夏幸福凭借这些年在产业新城模式的成功和在国内外的异地复制,成为行业关注的焦点,其表内的 PPP 贷款是没有合规性风险的非房业务,各大银行对此类项目特别欢迎。

第三梯队是中小房企。

相较于碧桂园、华夏幸福等在融资上的如鱼得水,第三梯队则没那么好过,可以预见,今年他们的融资渠道将日渐狭窄。

有机构人士表示,2017 年四季度后,房地产融资利率开始快速抬升。大型地产企业的融资利率在 5% 左右,中小地产企业融资成本在 6%-9% 不等,有些甚至更高。而据称部分省级房地产开发商 2018 年以来融资综合成本竟高达 25%。

监管的「大靴子」落地,行业优胜劣汰的进程加快,地产行业的强者恒强时代已经到来。


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